Simulador: Alugar ou Comprar
Comparar comprar com alugar não é só olhar a prestação contra o aluguel. Esta calculadora simula seu patrimônio líquido nos dois cenários ao longo dos anos, considerando valorização do imóvel, reajuste do aluguel e o rendimento que a entrada e a diferença mensal teriam se fossem investidas.
Taxas SBPE/SFH costumam ficar entre 10% e 14% a.a. Consulte seu banco para as taxas atuais.
Taxa que você obteria se investisse o dinheiro em renda fixa (CDI ou Tesouro).
Em quanto tempo você quer comparar o resultado.
Diferença de patrimônio líquido em 10 anos.
Alugar é mais vantajoso
R$ 57.555,27
Locatário se mantém à frente em todo o período
Cenário: comprar
R$ 529.032,40
- Valor do imóvel valorizado
- R$ 895.423,85
- Saldo devedor remanescente
- − R$ 366.391,45
- Excedente investido
- R$ 0,00
- Total pago (entrada + parcelas + IPTU/condo)
- R$ 634.411,56
Cenário: alugar
R$ 586.587,67
- Total investido (entrada + diferença mensal)
- R$ 586.587,67
- Total pago em aluguel
- R$ 377.336,78
Primeira parcela do financiamento
R$ 3.653,43
Modelo não inclui ITBI (~3%), escritura/registro (~1%), corretagem e custos de mudança. Use o resultado como referência, não como conselho de investimento.
Patrimônio líquido ao longo do tempo
Como pensar na decisão de comprar ou alugar
A lógica financeira por trás
Comprar gera patrimônio (você vira dono do imóvel), mas paga juros bancários durante 20-30 anos. Alugar parece dinheiro 'jogado fora', mas libera capital para investir. A comparação correta é: em N anos, quem está mais rico? Para isso, é preciso considerar que o locatário investe a entrada (R$ 100k não viram parcela, viram investimento) e também investe a diferença mensal quando a parcela é maior que o aluguel.
Valorização do imóvel é determinante
Se o imóvel valoriza acima da renda fixa, comprar tende a vencer no longo prazo. Se valoriza abaixo ou fica estagnado, alugar e investir tende a vencer. Histórico FipeZAP mostra valorização real (acima da inflação) próxima de zero ou levemente negativa em muitas cidades nos últimos 10 anos — número bem diferente da percepção popular.
Estabilidade pessoal importa muito
Mesmo que a conta financeira favoreça alugar, comprar pode fazer sentido se você quer estabilidade, quer reformar à vontade, ou está em uma cidade onde planeja morar por décadas. Já se você muda de emprego/cidade com frequência, comprar limita sua mobilidade — e os custos de transação (ITBI, corretagem, escritura) somam ~5% do imóvel.
Custos escondidos da compra
Além do imóvel, considere: ITBI (~3%), escritura e registro (~1%), corretagem (~6% para o vendedor, mas afeta o preço), mudança, reformas, IPTU, condomínio, manutenção (técnicos costumam estimar 1% do valor do imóvel ao ano só para manutenção).
Exemplos práticos
Imóvel R$ 500k, entrada R$ 100k, aluguel R$ 2.500
Com financiamento de 30 anos a 11% e CDI a 11%, em 10 anos o comprador tende a ter ~R$ 350k de patrimônio líquido (imóvel valorizado − dívida) vs ~R$ 360k do locatário (entrada + diferença investidas). Praticamente empate — a decisão fica nos fatores não financeiros.
Mesmo cenário, mas valorização real de 8% a.a.
Se o imóvel valoriza 8% a.a. (cenário otimista, comum em bairros em alta), em 10 anos o comprador acumula muito mais patrimônio — pode chegar a R$ 600-700k. Quando a valorização do imóvel supera a renda fixa, comprar vence com folga.
Perguntas frequentes
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