Calculadora de Financiamento Imobiliário
Comparação completa entre Tabela Price (parcelas fixas) e SAC (parcelas decrescentes) para o seu financiamento. Veja a primeira e última parcela, o total pago, o total de juros e a tabela de amortização mês a mês — exatamente como a Caixa, o Itaú ou qualquer outro banco vai te apresentar.
A maioria dos financiamentos exige no mínimo 20% de entrada. Quanto maior a entrada, menor o juro total.
Em 2024-2025, taxas de financiamento imobiliário ficam entre 9% e 12% a.a. para imóveis fora do SFH/MCMV, e em torno de TR + 8-10% para SFH.
Equivale a 30 anos. O prazo máximo costuma ser 360 meses (30 anos) ou 420 meses (35 anos).
Pague um valor extra junto da parcela todo mês para abater o saldo devedor e reduzir o prazo do financiamento.
SAC economiza R$ 242.349,84 em juroscomparado à Tabela Price
Primeira parcela
R$ 3.383,56
Parcelas fixas do início ao fim
- Total pago
- R$ 1.218.082,78
- Total em juros
- R$ 818.082,78
Tabela de amortização
| Mês | Parcela | Saldo devedor |
|---|---|---|
| 1 | R$ 3.383,56 | R$ 399.806,09 |
| 2 | R$ 3.383,56 | R$ 399.610,64 |
| 3 | R$ 3.383,56 | R$ 399.413,63 |
| 4 | R$ 3.383,56 | R$ 399.215,04 |
| 5 | R$ 3.383,56 | R$ 399.014,88 |
| 6 | R$ 3.383,56 | R$ 398.813,12 |
| 7 | R$ 3.383,56 | R$ 398.609,74 |
| 8 | R$ 3.383,56 | R$ 398.404,75 |
| 9 | R$ 3.383,56 | R$ 398.198,12 |
| 10 | R$ 3.383,56 | R$ 397.989,85 |
| 11 | R$ 3.383,56 | R$ 397.779,91 |
| 12 | R$ 3.383,56 | R$ 397.568,30 |
| ⋯ | ||
| 349 | R$ 3.383,56 | R$ 35.498,31 |
| 350 | R$ 3.383,56 | R$ 32.397,81 |
| 351 | R$ 3.383,56 | R$ 29.272,59 |
| 352 | R$ 3.383,56 | R$ 26.122,45 |
| 353 | R$ 3.383,56 | R$ 22.947,19 |
| 354 | R$ 3.383,56 | R$ 19.746,61 |
| 355 | R$ 3.383,56 | R$ 16.520,51 |
| 356 | R$ 3.383,56 | R$ 13.268,69 |
| 357 | R$ 3.383,56 | R$ 9.990,93 |
| 358 | R$ 3.383,56 | R$ 6.687,04 |
| 359 | R$ 3.383,56 | R$ 3.356,80 |
| 360 | R$ 3.383,56 | R$ 0,00 |
Valor financiado: R$ 400.000,00
Evolução das parcelas
Tudo sobre financiamento imobiliário
Price e SAC: os dois sistemas
Todo financiamento imobiliário no Brasil é estruturado em um destes dois sistemas. Na Tabela Price, a parcela é fixa do início ao fim — você paga mais juros e menos amortização no começo, e o inverso conforme o tempo passa. No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é fixa e os juros decrescem mês a mês, então a parcela começa alta e termina baixa.
Quando a Tabela Price faz sentido?
Quando você quer previsibilidade no orçamento e a parcela inicial do SAC seria muito pesada. Como a parcela é constante, fica fácil planejar. O lado fraco: o valor total pago em juros é maior que no SAC, e você amortiza menos nos primeiros anos — se quiser revender ou quitar logo, ainda deve uma fatia grande do saldo.
Quando o SAC compensa?
Na maioria dos financiamentos longos. O total de juros pagos é menor (em prazos longos, a diferença pode ser de dezenas a centenas de milhares de reais). A amortização é mais agressiva no começo, então o saldo devedor cai mais rápido — bom para quem pretende quitar antes ou portar o financiamento. Exige fôlego no início, porque a primeira parcela é maior.
Price ou SAC: como decidir?
Pergunte-se: a parcela inicial do SAC cabe confortavelmente no seu orçamento? Se sim, escolha SAC — paga menos juros e amortiza mais rápido. Se a parcela inicial do SAC aperta demais e o Price encaixa, vá de Price (e considere fazer amortizações extras quando puder, abatendo direto no saldo devedor).
Exemplos práticos
Imóvel de R$ 500 mil, 30 anos, juros 10% a.a.
Entrada de 20% (R$ 100 mil), financiamento de R$ 400 mil. Na Tabela Price, parcela fixa em torno de R$ 3.380, total pago próximo a R$ 1,22 milhão. No SAC, parcela inicial ~R$ 4.300, final ~R$ 1.120, total pago próximo a R$ 975 mil. Diferença em juros: cerca de R$ 240 mil a favor do SAC.
Imóvel de R$ 300 mil, 20 anos, juros 9% a.a.
Entrada de R$ 60 mil, financiamento de R$ 240 mil. Price: parcela em torno de R$ 2.100. SAC: parcela inicial ~R$ 2.730, final ~R$ 1.007. O SAC economiza cerca de R$ 55 mil em juros ao longo do prazo.
Perguntas frequentes
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